근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것이 단순한 편의가 아닌 법적 위반이 될 수 있다는 점을 반드시 숙지해야 합니다. 특히 무단 용도변경은 다양한 행정적·재정적 불이익을 초래하며, 장기적으로 자산 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임차인 역시 이러한 위반 사항으로 인해 예상치 못한 피해를 입을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
1. 위반건축물 등재 및 금융·행정 제약
근린생활시설을 주거용으로 무단 사용하면 해당 건축물은 위반건축물로 등재됩니다. 이는 다음과 같은 제약을 동반합니다:
- 금융권 대출 제한: 대부분의 금융기관은 위반건축물에 대한 담보대출을 거부하거나 대출 한도를 대폭 축소합니다.
- 인허가 및 용도변경 제한: 위반건축물로 등재되면 향후 합법적인 용도변경이나 리모델링 허가가 어려워집니다.
- 매매 및 임대 시 불이익: 위반건축물은 거래 시 법적 리스크로 인해 매수자나 임차인에게 불리하게 작용하며, 거래 성사율이 낮아집니다.
2. 이행강제금 부과
무단 용도변경에 대한 대표적인 행정처분은 이행강제금 부과입니다.
- 부과 기준: 「건축법 시행령」 제115조의2에 따라, 무단 용도변경 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액이 부과됩니다.
- 부과 횟수: 시정되지 않을 경우 연 2회까지 반복 부과될 수 있습니다.
- 예시: 전체 면적의 시가표준액이 3.17억 원인 경우, 이행강제금은 약 3,170만 원이며, 시정되지 않으면 매년 최대 6,340만 원까지 누적될 수 있습니다.
- 미납 시 절차: 이행강제금을 납부하지 않을 경우, 독촉 → 압류 → 공매 → 청산의 절차로 진행됩니다.
3. 세무상 불이익
무단 용도변경은 세무상으로도 불이익을 초래합니다.
- 재산세 및 종합부동산세 부담: 주거용으로 사용되면서도 근린생활시설로 등록된 경우, 상업용 부동산 세율이 적용될 수 있으며, 세무당국이 용도불일치를 적발할 경우 추가 세금 부과 등 과세당국과의 분쟁 가능성이 있습니다.
- 양도소득세 중과: 주택으로 간주되지 않아 비과세 혜택을 받지 못하고, 일반 부동산 양도세율이 적용되어 세금이 중과됩니다.
4. 계약 분쟁 및 민사 책임
무단 용도변경은 임대차 계약 시 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 적용 주장: 임차인이 주거용으로 사용한 사실을 근거로 주택임대차보호법 적용을 주장할 수 있습니다. 실제로 근린생활시설이라도 '실제 주거용 사용' + '전입신고' + '확정일자'를 모두 충족하면 주택임대차보호법 적용이 가능할 수 있습니다. 단, 임대차계약서에 전입신고 금지 등 특약이 있는 경우 적용이 제한될 수 있으므로 계약서 특약사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 계약 무효 주장: 임차인이 건축물의 용도와 실제 사용 용도의 불일치를 이유로 임대차계약의 무효를 주장할 수 있습니다.
- 민사 책임: 이러한 분쟁은 임대인에게 민사상 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다.
5. 임차인이 주의해야 할 사항
근린생활시설을 주거용으로 임차하는 경우, 임차인도 여러 가지 불이익을 겪을 수 있습니다:
- 전세자금대출 제한: 건축물대장상 근린생활시설로 등록된 경우, 국민주택기금 전세자금대출 대상에서 제외됩니다. 일부 2금융권에서 대출을 제공하더라도 금리가 높아 부담이 큽니다.
- 주택임대차보호법 적용 여부: 근린생활시설은 주택이 아니므로, 주택임대차보호법의 적용을 받기 어렵습니다. 다만, 실제 주거용 사용 및 전입신고, 확정일자 등 요건을 모두 갖추고 계약서에 제한 특약이 없는 경우에는 법적 보호를 받을 수 있으므로, 반드시 계약 전 전문가와 확인이 필요합니다.
- 계약서 특약 사항 확인: 임대차계약서에 주거용임을 명시하는 특약사항이 없으면, 임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다.
- 원상복구 명령 시 비용 부담: 불법 용도변경이 적발되어 원상복구 명령이 내려질 경우, 임차인이 설치한 취사시설 등을 철거해야 하며, 이에 따른 비용을 부담할 수 있습니다.
- 세금 혜택 미적용: 근린생활시설은 주택으로 간주되지 않아 월세 세액공제 등의 세금 혜택을 받을 수 없습니다.
결론 및 권고사항
근린생활시설을 주거용으로 무단 사용하는 것은 단순한 편의가 아닌 법적 위반 행위로 간주되며, 다양한 행정적, 재정적, 법적 리스크를 수반합니다. 따라서 건축 실무자와 예비 건축주는 다음 사항을 고려해야 합니다:
- 사전 검토: 건축물의 용도와 사용 계획을 사전에 철저히 검토하여 법적 위반을 방지해야 합니다.
- 전문가 상담: 용도변경이나 리모델링을 계획 중이라면, 건축사, 변호사 등 전문가의 상담을 통해 법적 리스크를 최소화해야 합니다.
- 정상화 노력: 이미 무단 용도변경이 이루어진 경우, 적극적으로 시정 조치를 취하고, 필요시 자진 신고를 통해 감경 혜택을 받을 수 있는지 검토해야 합니다.
- 임차인 주의사항: 임차인은 계약 전 건축물의 용도를 확인하고, 주택임대차보호법의 적용 여부 및 대출 가능성 등을 충분히 검토한 후 계약을 체결해야 합니다.