건축 실무에서는 건축물의 용도 분류는 설계와 인허가의 핵심 요소입니다. 특히 ‘제조업소’와 ‘공장’은 유사한 기능을 수행하지만 법적 정의, 입지 허용 지역, 인허가 절차, 설계 기준 등에서 분명한 차이를 보입니다. 이 글에서는 대한민국 건축법을 기준으로 두 용도를 비교하고, 실무자와 건축주 모두에게 유익한 정보를 정리하고자 합니다.
1. 제조업소와 공장의 법적 정의
건축법 시행령 별표 1에 따르면, 제조업소와 공장의 가장 큰 구분 기준은 규모와 배출시설 여부입니다.
- 제조업소는 하나의 건축물 내 제조·가공·수리 용도로 사용되는 바닥면적의 합이 500㎡ 미만이고, 환경오염물질 배출시설로 허가·신고 대상이 아닌 시설을 말합니다. 건축법상 ‘제2종 근린생활시설’로 분류됩니다.
- 공장은 바닥면적이 500㎡ 이상이거나, 배출시설 허가 또는 신고 대상인 경우 해당하며, 독립된 용도로 공장 건축물로 분류됩니다.
두 용도는 상호 대체가 불가하므로, 처음부터 어떤 용도로 설계할지 명확히 계획해야 합니다.
2. 입지 가능 지역의 차이
입지 기준은 용도지역에 따라 크게 달라집니다.
- 제조업소는 근린생활시설이 허용되는 대부분의 주거지역, 상업지역, 준주거지역에서 건축이 가능합니다. 특히 생산녹지지역에서도 조례에 따라 일정 규모 이내로 허용되기도 합니다.
- 공장은 일반적으로 공업지역, 계획관리지역 등에서 허용됩니다. 일부 산업단지나 도시계획시설로 지정된 공장용지의 경우, 제조업소가 아닌 공장으로만 건축 가능합니다.
따라서 대상 부지가 어떤 용도지역에 속해 있는지, 그리고 지구단위계획이나 도시관리계획이 별도로 존재하는지를 반드시 검토해야 합니다.
3. 인허가 절차의 차이와 유의점
- 제조업소는 일반 건축물과 동일하게 건축허가 또는 신고로 처리됩니다.
- 공장은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 공장설립 승인을 별도로 받아야 하며, 승인 이후에 건축허가가 가능합니다.
추가적으로 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 공장의 경우, 대기·수질·소음·진동 관련 배출시설 허가가 필요한 경우가 많으며, 폐수처리 및 소방방재 설비 설계가 필수입니다.
- 교통영향평가, 환경영향검토 등도 일정 규모 이상이면 반드시 수행해야 하며, 사전에 행정기관과 협의가 필요합니다.
- 소방본부장 동의 대상 여부도 확인해야 하며, 스프링클러·방화구획 등 관련 설계를 반영해야 합니다.
4. 건축설계 실무자의 주요 체크포인트
실무적으로 다음 항목을 설계 초기 단계에서 반드시 확인해야 합니다.
- 해당 부지가 위치한 용도지역과 지구단위계획의 세부 규제 사항
- 건축 가능한 최대 면적, 건폐율, 용적률, 높이 제한
- 사용자의 업종에 맞는 설비 계획 (예: 중량물 적재를 위한 슬래브 설계, 배출설비 공간 등)
- 물류 및 주차 동선 확보 여부
- 환경·안전 규제 대응을 위한 설비실, 폐수·폐기물 처리구역 마련
- 소방, 전기, 통신, 환기 등의 전문분야 협업 필요성
또한 제조업소로 계획하더라도, 장래에 공장으로 용도변경이 불가능할 수 있다는 점을 건축주에게 사전에 안내해야 합니다.
5. 임대 목적인 건축주의 선택 기준
신축 후 임대를 고려하는 건축주 입장에서는 다음과 같은 전략이 필요합니다.
- 규모가 작고 규제가 적은 임대 수요를 겨냥한다면, 500㎡ 미만의 제조업소로 계획하여 2종 근생 허가를 받는 것이 유리합니다. 인허가 절차가 간단하고 다양한 지역에서 입지가 가능하기 때문입니다.
- 반면 중·대형 제조업체를 임차인으로 유치하려는 경우, 공장으로 설계해야 하며, 용도지역 적합성과 설비 인프라 확보가 핵심입니다.
또한 다음과 같은 점도 고려해야 합니다.
- 공장등록 여부에 따라 지방세 감면 등 세제 혜택이 다르므로, 임대 수요에 따라 건축주가 등록을 대행해 줄지 여부도 협의 대상입니다.
- 특정 업종(예: 식품 가공, 금속 가공 등)에 적합한 기본 설비가 마련된 공장일수록 임대 가능성이 높습니다.
결론적으로 건축주는 임차인의 업종, 규모, 설비 요구조건을 예측한 뒤, 적절한 용도 선택과 입지 분석을 통해 사업 계획을 수립해야 합니다.
참고자료
- 건축법 시행령 [별표 1] 건축물의 용도 분류
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률